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女婿代卖掉丈母娘房子 丈母娘突然说“不知情”
女婿代卖掉丈母娘房子 丈母娘突然说“不知情”

女婿跑腿替丈母娘卖房子,这种事情合情合理,不奇怪,市民李芳就遇上了。女婿吴浩通过中介以295万的价格将丈母娘王桂花名下一套房子卖给了李芳,只是,令李芳没想到的是,白纸黑字的合同都签了,定金也交了,可女婿、丈母娘双双毁约,丈母娘称自己不知情,女婿承认未获得丈母娘授权。可是,在跟李芳毁约的同时,这套房子继续挂在中介出售,只是价格上涨了45万元。李芳认为卖家是故意毁约,因为价格卖低了,一气之下告上法庭,要求王桂花、吴浩退还其定金的同时,赔偿其50万元的升值费。

今天,记者从鼓楼区人民法院获悉,李芳打赢了这场官司,不仅拿回了定金5万元,还获得了50万的赔偿。这一判决,对于卖房人而言,无疑是敲响了警钟。

女婿代卖掉丈母娘的房子后,丈母娘突然说“不知情”

年过六旬的王桂花,名下有套房产,位于南京江宁区,房屋面积140平方米。今年1月初,王桂花的女婿吴浩前往南京某中介公司,称自己已获得王桂花授权,要出售这套房产。在吴浩提供了相关材料后,中介公司将房子挂了出去,进行销售。很快,在中介的撮合下,吴浩与市民李芳签订了房屋买卖合同,以295万元的价格将房屋卖给了李芳。双方约定,李芳于1月16日前支付定金5万元,王桂花于开发商通知办理两证20个工作日内办理过户,李芳支付王桂花首付款95万元等等。

合同签订当日,李芳向吴浩支付了定金5万元。只是,李芳没有想到,在白纸黑字签订了合同的情况下,吴浩突然毁约了。

据李芳介绍,2016年3月,吴浩突然告知她,因卖房未取得王桂花的授权,王桂花在得知实情后不同意卖房,所以合同无法继续履行了,他愿意退还定金。吴浩突然“毁约”,令李芳措手不及。一来,李芳错失了很多房源;二来,房价一天天在涨,从合同签订到毁约,这几个月时间,仅王桂花这套房子就升值了近50万元。如今再买其他房子,对于李芳来说,损失惨重。在这个过程中,细心的李芳发现,吴浩毁约后,王桂花名下的这套房屋又以340万元的价格被挂牌出售。发现这个情况后,李芳认为,吴浩的毁约并不是表面上那么简单,并非其所说的未得到王桂花授权,最根本的原因就是觉得房子价格卖低了,所以要毁约。

针对吴浩毁约的行为,中介公司也觉得其中有问题。回忆整个卖房过程,中介公司认为,房屋虽登记在王桂花名下,由于吴浩是王桂花的女婿,将房屋挂牌销售及看房均由吴浩负责,且吴浩在与李芳签订买卖合同时,提供了房屋的预售合同原件、房屋钥匙、王桂花身份证原件等材料。此外,在签订合同时,吴浩也与王桂花进行了电话沟通,王桂花对吴浩出售房屋及签订合同的行为不仅知晓而且同意。综上,吴浩出售房屋是得到王桂花许可的。

反悔可以 三个月房子涨了50万谁赔?

不管什么原因,卖家一旦毁约,最大的受害人就是买家。因为房屋产生纠纷,合同无法继续履行,而房价又在一天天往上涨,李芳等不起,于2016年4月29日,另行购买了一套商品房,建筑面积为137.43平方米,房屋总价为359.7万余元。前后两套房屋,位置差不多,面积差不多,因为三个多月的时间差,李芳多花了60多万。对此,李芳很郁闷,也不甘心,思前想后,她以卖家违反了合同约定,也违反了诚实信用原则,给其造成重大损失为由,诉至鼓楼区人民法院,要求王桂花、吴浩承担违约责任,退还其定金5万元的同时,赔偿因房屋升值给其造成的50万损失。一块儿被告的还有中介公司。

庭审中,王桂花表示,对吴浩出售房屋的行为不予追认,她未在合同上签字,对合同内容不知晓。她也未收到定金,不应由其来退还定金。此外,该房屋是她和丈夫的夫妻共同财产,她无权单独处分,在她和吴浩均无权处分房屋的情况下,现在所签订的这份房屋买卖合同,存在重大过错,李芳应自行承担相应损失。

吴浩也表示,他并非房屋所有权人,签订合同时确实未取得王桂花授权,事后王桂花也没有追认,所以,这份合同应为无效,他愿意退还定金。关于损失问题,吴浩认为,李芳在签订合同时存在重大过错,应自行承担损失,且其主张的损失并非实际损失,其不予认可。

关于50万元损失的问题,李芳并非信口开河。在案件审理过程中,经李芳申请,法院委托评估公司对王桂花名下这套房屋2016年3月14日的市场价值进行评估。评估公司于2016年8月28日出具了估价报告书,确定涉案房屋在2016年3月14日的市场价值为345万元。对于这个鉴定结论,原、被告双方及中介公司均无异议。根据鉴定,涉案房屋从合同签订到纠纷发生,升值了50万元,而这笔钱也正是李芳索赔50万元损失的依据。

问题一:

没有书面授权

女婿卖掉丈母娘房子算数吗?

关于吴浩有没有代理权的问题。尽管吴浩和王桂花均予以否认,但法院经审理认为,根据法律规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

本案中,王桂花认可其委托吴浩的权限为对涉案房屋进行挂牌询价,不包含签订合同出售房屋。但由于二人系亲属关系,吴浩在签订房地产买卖中介合同时,虽未提供王桂花明确的书面授权委托书,但涉案房屋的挂牌销售、看房及价格磋商均由吴浩负责,根据李芳及中介公司陈述,吴浩签订合同时提供了王桂花的身份证原件、涉案房屋预售合同原件、涉案房屋钥匙,并与王桂花进行了电话沟通,李芳足以相信吴浩有权代理王桂花签订合同出售房屋,具有事实根据及正当理由,法院予以采信。

事实上,吴浩在签订合同后近二个月时间才提出其签订合同的行为未取得王桂花授权,王桂花也未在合同订立后合理时间内提出异议,这不符合通常交易习惯。根据已查明事实,应当认定吴浩签订买卖合同的行为构成表见代理,该代理行为的法律后果应由被代理人王桂花承担。李芳要求吴浩承担连带责任的诉求,法院不予支持。

问题二:

房价上涨50万

卖家毁约产生的房价差谁赔?

房屋升值的50万是否应该由卖家来承担?法院认为,本案中,被告方拒绝继续履行合同,违反了合同约定,构成违约,应承担相应违约责任。根据法律规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款;约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加。由于本案中既约定了定金,又约定了违约金,原告选择适用违约金条款,符合法律规定,法院予以支持。王桂花应将吴浩收取的定金5万元退还李芳。

关于房屋价值已上涨50万元的问题,该事实有当事人认可的鉴定报告等证据证明,法院予以确认。李芳主张将房屋房价上涨损失数额高于合同约定的违约金数额,要求将违约金数额增加至实际损失数额50万元,符合合同约定及法律规定,法院予以支持。至于王桂花与吴浩之间的纠纷,可另行解决。

综上,法院判决王桂花退还李芳定金5万元;赔偿李芳50万元;驳回李芳对吴浩的诉求。

(文中人物系化名)

金陵晚报记者 陈菲

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本文来源:金陵晚报

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